Купівля нерухомості через компанію. Повний гід.

Перш ніж зануритися в структури, варто зрозуміти, чому покупці взагалі розглядають цей шлях. Мотивації зазвичай включають одну або кілька з наступних:

Планування спадщини: Франція застосовує réserve héréditaire (обов'язкову частку спадщини), що означає, що ваші діти автоматично успадковують частину вашого майна незалежно від заповіту. Володіння через компанію може забезпечити більшу гнучкість у тому, як нерухомість передається наступному поколінню.

Гнучкість спільного володіння: Коли кілька осіб купують разом — подружжя, брати і сестри, бізнес-партнери — корпоративна структура може зробити управління та можливий вихід значно чистішими, ніж indivision (пряме спільне володіння).

Захист активів: Відокремлення нерухомості від особистих активів може захистити її від бізнес-кредиторів.

Податкова оптимізація: Залежно від вашого податкового резидентства та обраної структури можуть бути значні відмінності в тому, як розраховуються орендні доходи, приріст капіталу та податок на багатство.

Конфіденційність: У деяких випадках покупці надають перевагу тому, щоб їхнє ім'я не фігурувало безпосередньо в земельному реєстрі.

Це все легітимні причини. Але виконання має величезне значення, і вибір неправильної структури може перетворити стратегію оптимізації на дорогу помилку.

Société Civile Immobilière (SCI) — це специфічний тип французького цивільного товариства, створеного виключно для володіння та управління нерухомістю. Це не комерційна компанія — вона не може вести комерційну діяльність. Розглядайте її як спеціально створений інструмент для утримання нерухомості. SCI є найпоширенішою структурою, яку використовують як французькі, так і міжнародні покупці.

Основні характеристики: Жодних обмежень за національністю — іноземні особи можуть створювати та володіти частками. Потрібно мінімум двоє учасників. Має бути створена до покупки — якщо acte de vente підписано на ваше особисте ім'я, ви не зможете просто передати нерухомість у SCI пізніше без повного перепродажу та додаткових податків на передачу. Створення займає 2–4 тижні і коштує приблизно 1 000–3 000 €. Потребує постійного адміністрування, включаючи щорічні загальні збори та належний бухгалтерський облік.

Існують два податкових режими: SCI à l'IR (податок на доходи) — товариство є фіскально прозорим, і кожен учасник оподатковується індивідуально — найкраще для сімей та довгострокового утримання завдяки поступовому зменшенню, яке може повністю усунути податок на приріст капіталу через 22–30 років. SCI à l'IS (податок на прибуток підприємств) — орендний дохід оподатковується податком на прибуток (25 %), але амортизація може зменшити оподатковуваний прибуток — однак це принципово змінює розрахунок приросту капіталу при продажу, і індивідуальне поступове зменшення більше не застосовується.

Вибір між IR та IS є незворотним. Це рішення має прийматися з кваліфікованим податковим консультантом.

Важливе обмеження: стандартна SCI не може займатися меблованою орендою (location meublée). Якщо ви плануєте здавати в оренду з меблями — поширена практика для сезонної оренди на Лазурному узбережжі — розгляньте SARL de famille.

Спадкова перевага є однією з основних причин, чому міжнародні покупці обирають SCI. Французьке законодавство дозволяє безподаткові дарування на суму до 100 000 € від кожного з батьків кожній дитині кожні 15 років. Поступово даруючи частки SCI, родина може суттєво зменшити або повністю усунути податок на спадщину. Знижка приблизно 10–15 % також зазвичай застосовується до оцінки часток SCI, оскільки вони є менш ліквідними, ніж пряме володіння нерухомістю.

Немає жодної юридичної заборони на придбання нерухомості у Франції британською компанією Limited, люксембурзькою Sàrl, швейцарською AG, LLC з Делаверу або будь-якою іншою іноземною організацією. Але податкові наслідки можуть бути руйнівними.

Щорічний податок 3 % (TVVI): Taxe sur la Valeur Vénale des Immeubles спрямований на організації, що володіють нерухомістю у Франції. Усі французькі та іноземні організації, які прямо або опосередковано володіють нерухомістю у Франції, підлягають щорічному податку в розмірі 3 % від ринкової вартості. Вілла вартістю 2 мільйони євро означає потенційний щорічний податковий рахунок у 60 000 €. Щороку. Розраховується на основі поточної ринкової вартості, а не початкової ціни придбання. І на відміну від IFI (податку на багатство), ви не можете вирахувати непогашену іпотеку.

Існують широкі звільнення, але вони вимагають проактивної відповідності — як правило, подання форми 2746 до 15 травня кожного року з розкриттям інформації про всіх учасників та деталі нерухомості. Автоматичні звільнення застосовуються до компаній ЄС та компаній країн, з якими укладено угоди з пунктами про адміністративну допомогу. Для організацій в офшорних юрисдикціях без угод щорічне подання є обов'язковим. Пропустіть його — і податок у 3 % стає негайно підлягаючим сплаті, з можливим стягненням за попередні шість років.

Пастка «натуральної вигоди»: Коли нерухомість, що належить компанії, безкоштовно використовується її учасниками, має бути зафіксована натуральна вигода. Компанія повинна задекларувати фіктивний орендний дохід за ринковими ставками та сплатити податок з цього гіпотетичного доходу. Французькі податкові органи систематично проводять коригування під час перевірок.

Приріст капіталу — справжня пастка: Коли фізична особа продає після довгострокового володіння, поступове зменшення може повністю усунути податок на приріст капіталу через 22–30 років. Коли продає іноземна компанія, нічого з цього не застосовується. Для нерухомості, придбаної за 500 000 € і проданої за 700 000 € через 15 років, індивідуальний власник може заплатити приблизно 4 000 € податку. Той самий продаж через британську компанію міг би генерувати приблизно 45 000 € французького податку на прибуток — більш ніж десятикратна різниця.

Деякі міжнародні покупці представляють notaire складні ланцюжки володіння: BVI-холдингова компанія, що належить кайманському трасту, який контролюється панамським фондом. Ці структури не є незаконними за своєю суттю, але вони ініціюють максимальну перевірку.

Notaire юридично зобов'язаний ідентифікувати кожного кінцевого бенефіціарного власника (UBO) у ланцюжку, верифікувати їхню особу з оригінальною документацією, вимагати підтвердження джерела коштів на кожному рівні, оцінити, чи має структура справжню економічну сутність, та подати декларацію TRACFIN, якщо щось видається підозрілим. Якщо notaire не може встановити чітке бенефіціарне володіння, він юридично зобов'язаний відхилити угоду.

У грудні 2025 року ЄС додав Британські Віргінські Острови до свого списку третіх країн високого ризику. Будь-яка BVI-організація, що купує французьку нерухомість, тепер автоматично ініціює посилену належну перевірку. Багато радників тепер рекомендують реструктуризацію з відходом від BVI перед продовженням.

Найсерйознішим ризиком є оскарження abus de droit (зловживання правом) з боку французьких податкових органів. Якщо вони визначать, що іноземна домициляція має виключно фіскальну мету без справжньої економічної сутності, вони можуть повністю ігнорувати компанію, переглянути всі попередні податкові декларації, накласти штрафи до 80 % та в екстремальних випадках порушити кримінальне провадження.

Купуєте основне або другорядне житло з подружжям або сім'єю? → Французька SCI à l'IR — майже завжди найкращий вибір. Створіть її до покупки, структуруйте частки для відображення ваших цілей планування спадщини та користуйтеся довгостроковим поступовим зменшенням при можливому перепродажу.

Інвестуєте для немебльованого орендного доходу? → SCI à l'IS може добре працювати для нерухомості, що генерує значний орендний дохід, оскільки амортизація зменшує оподатковуваний прибуток. Але розумійте, що ви жертвуєте індивідуальним поступовим зменшенням приросту капіталу при продажу.

Плануєте мебльовану оренду або сезонне здавання? → SARL de famille може бути більш доречною, якщо всі учасники є членами сім'ї. Альтернативно, пряме особисте володіння зі статусом LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) пропонує привабливі переваги амортизації.

Розглядаєте використання вашої існуючої іноземної компанії? → Поговоріть з транскордонним податковим консультантом, перш ніж робити що-небудь. Щорічний 3 % податок, правила натуральної вигоди, невигідний розрахунок приросту капіталу та постійні зобов'язання з відповідності роблять володіння через іноземну компанію значно дорожчим, ніж більшість покупців очікує.

Проходите через складну офшорну структуру? → Очікуйте значно більше паперової роботи, довших термінів та інтенсивної перевірки notaire. Подумайте, чи не заощадить вам спрощення структури перед покупкою часу та грошей.

1. Створення SCI після підписання compromis de vente. Структура повинна бути на місці до підписання попереднього контракту. Реструктуризація після факту вимагає повного перепродажу, подвійних нотаріальних зборів та подвійних податків на передачу.

2. Вибір IS, коли IR був би кращим. Вибір між IS та IR є незворотним. Не обирайте корпоративне оподаткування без детального довгострокового моделювання — особливо якщо ви плануєте утримувати нерухомість більше 10–15 років.

3. Використання іноземної компанії без розуміння французьких податкових наслідків. Сам по собі 3 % податок може знищити будь-яку передбачувану податкову вигоду протягом кількох років.

4. Забуття про щорічне подання форми 2746. Пропуск дедлайну 15 травня перетворює звільнену структуру на повністю оподатковувану, ретроактивно.

5. Припущення, що «ніхто не помітить». Податкове управління Франції стає все більш досконалим у виявленні структур іноземного володіння нерухомістю, з угодами про автоматичний обмін інформацією, що охоплюють понад 100 юрисдикцій.

6. Незаявлення натуральних вигод. Якщо нерухомість компанії використовується особисто учасниками, фіктивний орендний дохід повинен бути задекларований. Податкові аудитори спеціально шукають це.