Kjøpe eiendom gjennom et selskap. Den komplette guiden.
Det korte svaret er ja — et selskap kan absolutt kjøpe eiendom i Frankrike. Det finnes ingen juridiske hindringer. En fransk SCI, et britisk Limited-selskap, en luxembourgsk holdingstruktur, en Delaware LLC, selv en BVI-enhet kan alle stå på en fransk acte de vente som kjøper.
Men det korte svaret skjuler en enorm mengde kompleksitet. Valget av eierstruktur vil bestemme hvor mye skatt du betaler hvert år, hva som skjer når du selger, hvordan arv fungerer, hva notairen vil granske, og om din «smarte» selskapsstruktur ender opp med å koste deg titusener av euro mer enn å kjøpe i eget navn.
Denne artikkelen bryter ned de tre hovedscenarioene, skattefellene som fanger internasjonale kjøpere, og hvordan regler for bekjempelse av hvitvasking påvirker selskapskjøp i praksis.
Hvorfor kjøpe gjennom et selskap?
Før vi dykker ned i strukturene, er det verdt å forstå hvorfor kjøpere vurderer denne veien i utgangspunktet. Motivasjonene er vanligvis én eller flere av følgende:
Arveplanlegging: Frankrike anvender réserve héréditaire (tvangsarv), noe som betyr at barna dine automatisk arver en del av boet ditt uavhengig av testamentet ditt. Eierskap gjennom et selskap kan gi mer fleksibilitet i hvordan eiendom overføres til neste generasjon.
Fleksibel sameie: Når flere personer kjøper sammen — et par, søsken, forretningspartnere — kan en selskapsstruktur gjøre forvaltning og eventuell exit mye ryddigere enn indivision (direkte sameie).
Beskyttelse av eiendeler: Å skille eiendom fra personlige eiendeler kan beskytte den mot forretningskreditorer.
Skatteoptimalisering: Avhengig av din skattemessige bostedsstat og valgt struktur kan det være betydelige forskjeller i hvordan leieinntekter, kapitalgevinster og formuesskatt beregnes.
Personvern: I noen tilfeller foretrekker kjøpere at navnet deres ikke vises direkte i grunnboken.
Dette er alle legitime grunner. Men gjennomføringen er avgjørende, og å velge feil struktur kan gjøre en optimaliseringsstrategi til en kostbar feil.
Den franske SCI — Standardvalget
En Société Civile Immobilière (SCI) er en spesifikk type fransk sivilrettslig selskap opprettet med det eneste formål å eie og forvalte fast eiendom. Det er ikke et kommersielt selskap — det kan ikke drive næringsvirksomhet. Tenk på det som et spesialbygget verktøy for eiendomshold. SCI er langt den vanligste strukturen brukt av både franske og internasjonale kjøpere.
Hovedtrekk: Ingen nasjonalitetsbegrensninger — utenlandske personer kan opprette og eie andeler. Minimum to deltakere kreves. Må opprettes før kjøpet — når acte de vente er signert i ditt personlige navn, kan du ikke enkelt overføre eiendommen til en SCI senere uten å pådra deg et fullstendig videresalg og ekstra overføringsavgifter. Opprettelse tar 2–4 uker og koster ca. 1 000–3 000 €. Krever løpende administrasjon inkludert årlige generalforsamlinger og ordentlig regnskap.
To skatteregimer finnes: SCI à l'IR (inntektsskatt) der selskapet er skattemessig transparent og hver deltaker beskattes individuelt — best for familier og langsiktige eiendeler takket være nedtrappingsregler som kan eliminere gevinstskatt helt etter 22–30 år. SCI à l'IS (selskapsskatt) der leieinntekter er underlagt selskapsskatt (25 %), men avskrivninger kan redusere skattepliktig overskudd — dette endrer imidlertid fundamentalt beregningen av kapitalgevinst ved salg, og den individuelle nedtrappingsreliffen gjelder ikke lenger.
Valget mellom IR og IS er ugjenkallelig. Denne beslutningen bør tas med en kvalifisert skatterådgiver.
Viktig begrensning: en standard SCI kan ikke drive møblert utleie (location meublée). Hvis du planlegger å leie ut møblert — vanlig for sesongutleie på Côte d'Azur — bør du vurdere en SARL de famille i stedet.
Arvefordelen er en av hovedgrunnene til at internasjonale kjøpere velger SCI. Fransk lov tillater skattefrie gaver på opptil 100 000 € per forelder per barn hvert 15. år. Ved gradvis å gi bort SCI-andeler kan en familie vesentlig redusere eller eliminere arveavgift. Et fradrag på ca. 10–15 % brukes også vanligvis på verdsettelsen av SCI-andeler, siden de er mindre likvide enn direkte eiendomseierskap.
Bruk av utenlandsk selskap — Lovlig men farlig
Det finnes ingen juridisk hindring som forhindrer et britisk Limited-selskap, en luxembourgsk Sàrl, en sveitsisk AG, en Delaware LLC eller noen annen utenlandsk enhet fra å kjøpe eiendom i Frankrike. Men skattekonsekvensene kan være ødeleggende.
Den årlige skatten på 3 % (TVVI): Taxe sur la Valeur Vénale des Immeubles retter seg mot enheter som eier eiendom i Frankrike. Alle franske og utenlandske enheter som direkte eller indirekte eier fast eiendom i Frankrike er underlagt en årlig skatt på 3 % av markedsverdien. En villa verdt 2 millioner euro betyr en potensiell årlig skatteregning på 60 000 €. Hvert år. Beregnet på gjeldende markedsverdi, ikke den opprinnelige kjøpesummen. Og i motsetning til IFI-formueskatten kan du ikke trekke fra utestående lån.
Brede unntak finnes, men krever proaktiv etterlevelse — vanligvis innlevering av skjema 2746 innen 15. mai hvert år, med opplysning om alle deltakere og eiendomsdetaljer. Automatiske unntak gjelder for EU-selskaper og selskaper i avtaleland med klausuler om administrativ bistand. For enheter i offshore-jurisdiksjoner uten avtale er den årlige innleveringen obligatorisk. Glemmer du den, forfaller 3 %-skatten umiddelbart, med mulig etterkrav for de siste seks årene.
«Naturalytelse»-fellen: Når en eiendom eid av et selskap brukes gratis av dets deltakere, må det registreres en naturalytelse. Selskapet må deklarere fiktiv leieinntekt til markedspris og betale skatt av denne hypotetiske inntekten. Franske skattemyndigheter foretar rutinemessig justeringer under revisjoner.
Kapitalgevinster — den virkelige fallgruven: Når en privatperson selger etter langsiktig eierskap, kan nedtrappingsregler eliminere gevinstskatten helt etter 22–30 år. Når et utenlandsk selskap selger, gjelder ingenting av dette. For en eiendom kjøpt for 500 000 € og solgt for 700 000 € etter 15 år, kan den private eieren stå overfor ca. 4 000 € i skatt. Det samme salget gjennom et britisk selskap kunne generere ca. 45 000 € i fransk selskapsskatt — mer enn ti ganger forskjellen.
Skallselskaper og ugjennomtrengelige strukturer — Der hvitvasking tar over
Noen internasjonale kjøpere presenterer notairen med komplekse eierkjeder: et BVI-holdingselskap eid av en Cayman-trust kontrollert av en Panama-stiftelse. Disse strukturene er ikke i seg selv ulovlige, men de utløser maksimal granskning.
Notairen er juridisk forpliktet til å identifisere hver endelige reelle eier (UBO) i kjeden, verifisere identiteten deres med originaldokumentasjon, kreve bevis på midlenes opprinnelse på hvert nivå, vurdere om strukturen har genuin økonomisk substans, og sende en TRACFIN-erklæring hvis noe virker mistenkelig. Hvis notairen ikke kan fastslå klart reelt eierskap, er de juridisk forpliktet til å avvise transaksjonen.
I desember 2025 la EU De britiske Jomfruøyene til sin liste over høyrisikoland. Enhver BVI-enhet som kjøper fransk eiendom utløser nå automatisk forsterket aktsomhet. Mange rådgivere anbefaler nå å omstrukturere bort fra BVI før man går videre.
Den mest alvorlige risikoen er en abus de droit (rettsmisbruk)-anfegtelse fra franske skattemyndigheter. Hvis de fastslår at den utenlandske domisileringen tjener et rent skattemessig formål uten genuin økonomisk substans, kan de se bort fra selskapet helt, omgjøre alle tidligere skattemeldinger, ilegge bøter på opptil 80 %, og i ekstreme tilfeller innlede straffeforfølgelse.
Hvilken struktur er riktig for deg?
Kjøper du primær- eller sekundærbolig med ektefelle eller familie? → Fransk SCI à l'IR er nesten alltid det beste valget. Opprett den før kjøpet, strukturer andelene for å reflektere dine arveplanleggingsmål, og nyt godt av langsiktig nedtrappingsrelief ved eventuelt videresalg.
Investerer du for umøblerte leieinntekter? → SCI à l'IS kan fungere godt for eiendommer som genererer betydelige leieinntekter, siden avskrivninger reduserer skattepliktig overskudd. Men forstå at du ofrer den individuelle nedtrappingsreliffen på kapitalgevinster ved salg.
Planlegger du møblert utleie eller sesongutleie? → En SARL de famille kan være mer passende hvis alle deltakere er familiemedlemmer. Alternativt tilbyr direkte personlig eierskap med LMNP-status (Loueur Meublé Non Professionnel) attraktive avskrivningsfordeler.
Vurderer du å bruke ditt eksisterende utenlandske selskap? → Snakk med en grenseoverskridende skatterådgiver før du gjør noe. Den årlige 3 %-skatten, naturalytelsesreglene, den ugunstige gevinstberegningen og løpende etterlevelsesforpliktelser gjør utenlandsk selskapseierskap betydelig dyrere enn de fleste kjøpere forventer.
Kommer du gjennom en kompleks offshore-struktur? → Forvent betydelig mer papirarbeid, lengre tidslinjer og intensiv granskning fra notairen. Vurder om forenkling av strukturen før kjøpet kan spare deg tid og penger.
Vanlige feil å unngå
1. Å opprette SCIen etter signering av compromis de vente. Strukturen må være på plass før den foreløpige kontrakten signeres. Omstrukturering i etterkant krever et fullstendig videresalg, doble notaravgifter og doble overføringsavgifter.
2. Å velge IS når IR ville vært bedre. Valget mellom IS og IR er ugjenkallelig. Ikke velg selskapsbeskatning uten detaljert langsiktig modellering — spesielt hvis du planlegger å beholde eiendommen i mer enn 10–15 år.
3. Å bruke et utenlandsk selskap uten å forstå franske skattekonsekvenser. 3 %-skatten alene kan utslette enhver oppfattet skattefordel i løpet av noen få år.
4. Å glemme den årlige innleveringen av skjema 2746. Å overse fristen 15. mai gjør en fritatt struktur til en fullt skattepliktig, med tilbakevirkende kraft.
5. Å anta at «ingen vil legge merke til det». Frankrikes skatteforvaltning har blitt stadig mer sofistikert i å oppdage utenlandske eiendomsstrukturer, med automatiske informasjonsutvekslingsavtaler som dekker over 100 jurisdiksjoner.
6. Å ikke deklarere naturalytelser. Hvis en selskapseiendom brukes personlig av deltakerne, må den fiktive leieinntekten deklareres. Skatterevisorer ser spesifikt etter dette.
Å kjøpe eiendom gjennom et selskap i Frankrike er fullt lovlig og i mange tilfeller genuint fordelaktig — spesielt ved bruk av en fransk SCI for arveplanlegging, familiesameie eller langsiktig umøblert utleieinvestering.
Men valget av struktur er uten tvil den mest avgjørende beslutningen i hele kjøpsprosessen, og det må tas før noen kontrakter signeres. Feil valg kan koste titusener av euro i unødvendige skatter, skape vedvarende etterlevelseshodepine, og til og med utsette deg for bøter og rettslige prosesser.
Det beste rådet er enkelt: arbeid med en notaire og en grenseoverskridende skatterådgiver som forstår din spesifikke situasjon — din nasjonalitet, din skattemessige bostedsstat, din familiestruktur, dine investeringsmål og jurisdiksjonene der formuen din er plassert. Gjør dette riktig fra starten, og alt annet går smidig.
Denne artikkelen er kun gitt for generelle informasjonsformål og utgjør ikke juridisk, skattemessig eller finansiell rådgivning. Skattelover og forskrifter endres hyppig, og informasjonen her gjenspeiler situasjonen per tidlig 2026. Konsulter alltid kvalifiserte fagpersoner før du tar beslutninger om eierstruktur.
Nataliya Fontanille er en flerspråklig luksus eiendomsmegler hos John Taylor Valbonne, som hjelper internasjonale kjøpere med å navigere i alle aspekter av eiendomskjøp på Côte d'Azur — fra å finne den perfekte eiendommen til å sette deg i kontakt med de rette juridiske og skattemessige fagpersonene. Ta kontakt for å diskutere ditt prosjekt.