Купівля нерухомості у Франції за іноземні кошти: що потрібно знати

У Франції жодна операція з нерухомістю не може бути завершена без notaire. На відміну від адвоката в англосаксонському світі, notaire є державним посадовцем, призначеним Міністерством юстиції. Він діє як нейтральна сторона, представляючи і покупця, і продавця, та несе особисту відповідальність за законність і безпеку угоди.

Як частина цієї відповідальності, кожен notaire у Франції зобов'язаний виконувати вимоги TRACFIN — Traitement du Renseignement et Action contre les Circuits Financiers Clandestins — фінансової розвідувальної служби Франції, що діє під керівництвом Міністерства фінансів. TRACFIN є французьким еквівалентом органу з повідомлення про підозрілу діяльність, і notaire юридично зобов'язані повідомляти про будь-яку транзакцію, що викликає підозри.

На практиці це означає, що notaire буде:

• Перевіряти особу всіх сторін, залучених до угоди (паспорт, підтвердження адреси, сімейний стан) • Ретельно перевіряти джерело коштів — не лише те, що ви маєте гроші, але звідки вони надійшли і як потрапили до Франції • Перевіряти надійність банківської установи, що здійснює переказ • Аналізувати фінансове минуле покупця, включаючи перевірку фінансових документів та виявлення будь-яких невідповідностей • Подати звіт до TRACFIN у разі підозри в порушеннях — він зобов'язаний це зробити за законом, і покупець ніколи не інформується

Це не формальність. Notaire перебувають під посиленим наглядом останніми роками, і FATF (Група з розробки фінансових заходів боротьби з відмиванням грошей) спеціально вказала на сектор нерухомості у Франції як такий, що потребує посиленого контролю. Перевірка є реальною, і вона стосується кожного міжнародного покупця незалежно від громадянства.

Якщо ви купуєте за кошти з-за кордону, підготуйте наступну документацію заздалегідь. Неповний пакет документів є причиною номер один затримок транзакцій для міжнародних покупців.

Особисті дані та сімейний стан: Дійсний паспорт (для всіх покупців), підтвердження поточної адреси у вашій країні проживання (рахунок за комунальні послуги, банківська виписка), свідоцтво про шлюб або рішення суду про розлучення (за наявності — Франція має специфічні правила щодо шлюбного майна), та довіреність (procuration), якщо ви не можете бути присутніми при підписанні.

Фінансова документація: Нещодавні банківські виписки (як правило, за останні 3–6 місяців), що підтверджують наявність коштів та їхнє походження, документація щодо джерела коштів — це може включати виручку від продажу іншої нерухомості (з підтвердженням попереднього продажу), документи про спадщину, виписки з інвестиційних рахунків, документи про доходи від підприємницької діяльності або листи про дарування, якщо допомагає сім'я. Вам також знадобиться попереднє схвалення іпотеки або лист-пропозиція (якщо ви фінансуєте частину покупки), та французький ідентифікаційний податковий номер (numéro fiscal) — ви отримаєте його при покупці, але деякі notaire запитують його раніше.

Для коштів з-поза єврозони: Документація про обмін валюти з деталями конвертації, можуть знадобитися додаткові листи відповідності від банку (особливо для великих сум), і якщо ви користуєтесь спеціалізованим валютним брокером, їхня документація відповідності та підтвердження переказів.

Основний принцип такий: notaire повинен простежити чіткий, задокументований шлях від того, де гроші були зароблені, до того, де вони прибувають у Франції. Прогалини в цьому ланцюжку — ось що створює проблеми.

Не всі кошти розглядаються однаково. Франція, як держава-член ЄС та засновник FATF, застосовує багаторівневу систему юрисдикційного ризику, яка безпосередньо впливає на обробку вашої транзакції.

Чорний список FATF — Потрібні контрзаходи: Станом на лютий 2026 року лише три країни перебувають у списку FATF «Юрисдикції високого ризику, щодо яких оголошено заклик до дій»: Північна Корея (КНДР), Іран та М'янма. Для цих країн FATF закликає всі держави-члени застосовувати ефективні контрзаходи. На практиці кошти з банків цих юрисдикцій фактично неможливо використати для придбання нерухомості у Франції.

Сірий список FATF — Посилена належна перевірка: Сірий список значно довший. Станом на лютий 2026 року він включає Алжир, Анголу, Болівію, Болгарію, Камерун, Кот-д'Івуар, Демократичну Республіку Конго, Гаїті, Кенію, Кувейт, Лаос, Ліван, Монако, Намібію, Непал, Папуа-Нову Гвінею, Південний Судан, Сирію, Венесуелу, В'єтнам, Британські Віргінські Острови та Ємен. Кошти з юрисдикцій сірого списку не блокуються, але вони ініціюють посилену належну перевірку (EDD).

Включення Монако до цього списку особливо актуальне для покупців на Лазурному узбережжі. Багато потенційних покупців живуть або мають банківські рахунки в Монако, і їм слід знати, що з червня 2024 року кошти монегаського походження підлягають посиленій перевірці.

Список третіх країн високого ризику ЄС: ЄС веде власний список, який частково перетинається зі списками FATF, але має важливі відмінності. Найбільш суттєво те, що Росію було додано до списку юрисдикцій високого ризику ЄС у грудні 2025 року, хоча вона залишається поза сірим списком FATF. Це означає, що кошти російського походження підлягають вимогам посиленої належної перевірки на рівні ЄС, на додаток до будь-яких обмежень, пов'язаних із санкціями.

Дубай / ОАЕ — Без обмежень: ОАЕ були видалені з сірого списку FATF у лютому 2024 року, а ЄС послідував за ними у липні 2025 року. Кошти з банків, розташованих в ОАЕ, тепер підлягають стандартній перевірці. Для покупців, що переказують кошти з Дубая, процес по суті такий самий, як переказ з будь-якого іншого добре врегульованого фінансового центру.

Україна — Без обмежень, але практично ускладнено: Україна не перебуває в жодному чорному або сірому списку. Проти українських громадян або банків немає жодних санкцій у контексті придбання нерухомості у Франції. Проте існують практичні ускладнення через триваючу війну — контроль руху капіталу, обмежені можливості SWIFT. Якщо ваші кошти вже покинули Україну та знаходяться на банківському рахунку в ЄС, додаткових перешкод не буде.

Монако — У сірому списку (несподіванка): Це застає більшість покупців на Лазурному узбережжі зненацька. Монако перебуває у сірому списку FATF з червня 2024 року. Посилена належна перевірка означає більше документації, глибшу верифікацію та потенційно довший час обробки. Якщо ви маєте банківський рахунок у Монако та купуєте поблизу в Мужені, Вальбонні або Кап-д'Антібі, будьте готові до цього додаткового рівня відповідності.

Росія — Не заборонено, але надзвичайно складно: Повної заборони на купівлю нерухомості у Франції громадянами Росії немає. Проте Росію було додано до списку третіх країн високого ризику ЄС у грудні 2025 року, кілька великих російських банків були відключені від SWIFT, а список санкцій ЄС тепер містить понад 2 000 визначених фізичних осіб та організацій. Для російськомовних покупців, які вже перевели свої активи за межі Росії, купівля може бути можливою, але очікуйте інтенсивної перевірки.

Люксембург — Найпростіший сценарій: Держава-член ЄС, член FATF, великий регульований фінансовий центр. Кошти з люксембурзьких банків розглядаються точно так само, як кошти з французького банку. Багато міжнародних покупців структурують покупки через люксембурзькі структури.

Андорра — Без обмежень, але податкова увага: Не перебуває в жодному списку. Кошти з андоррських банків приймаються без посиленої перевірки. Основним пунктом тертя зазвичай є податкові питання, а не протидія відмиванню коштів.

Кайманові Острови — Без обмежень (нещодавно): Видалені з сірого списку FATF у жовтні 2023 року. Кошти підлягають стандартній перевірці, але notaire обов'язково ретельно перевірить структуру кінцевого бенефіціарного власника за будь-якою кайманською організацією.

Сценарії, які затримають або зірвуть купівлю нерухомості: Кошти з санкційного банку (переказ буде відхилено ще до того, як він досягне notaire), покупець у списку санкцій ЄС або ООН, нездатність довести походження коштів (найпоширеніша причина затримок), готівкові платежі понад законні пороги, кошти, направлені через підставні компанії без чітко визначеного кінцевого бенефіціарного власника, кошти криптовалютного походження без належної документації та кошти з юрисдикції чорного списку FATF.

Коли ваші кошти надходять з країни сірого списку або країни високого ризику, «посилена належна перевірка» на практиці означає: більше документів (додаткові банківські виписки, сертифіковані переклади, детальні пояснення історії статків), довші терміни (стандартні угоди займають 2–3 місяці; посилена перевірка може додати 2–6 тижнів), затримки банківського комплаєнсу щодо вхідних переказів, вищі витрати на конвертацію валюти, а в деяких випадках — схвалення на рівні керівництва від офіцера комплаєнсу notaire або навіть безпосередньо від TRACFIN.

Ніщо з цього не означає, що купівля неможлива. Це просто означає, що покупцям з юрисдикцій підвищеного ризику слід розпочати процес підготовки документів раніше і передбачити додатковий час.

1. Підготуйте документацію про походження коштів завчасно. Не чекайте підписання compromis de vente. Починайте збирати фінансові документи, як тільки розпочнете пошук нерухомості.

2. Використовуйте надійний банк у ЄС для переказу. Якщо ваші кошти наразі зберігаються за межами ЄС, розгляньте можливість переведення їх на банківський рахунок у ЄС до початку процесу купівлі. Перекази з добре регульованих банків ЄС мають найменше перешкод.

3. Відкрийте французький банківський рахунок заздалегідь. Хоча це не є суворо обов'язковим, наявність французького банківського рахунку значно спрощує угоду — особливо для поточних податкових платежів, комунальних рахунків та управління нерухомістю.

4. Працюйте з notaire, досвідченим у міжнародних угодах. Не всі notaire регулярно працюють з іноземними покупцями. На Лазурному узбережжі багато хто працює, але варто заздалегідь підтвердити їхній досвід з міжнародними покупцями.

5. Розгляньте можливість найму двомовного юридичного радника. Notaire діє від імені обох сторін і не є вашим особистим захисником. Окремий avocat або юридичний радник, який розмовляє вашою мовою, може перевірити документи та захистити ваші конкретні інтереси.

6. Передбачте бюджет на сертифіковані переклади. Всі юридичні документи у Франції повинні бути складені французькою мовою. Якщо ваша документація про походження коштів іншою мовою, передбачте сертифіковані переклади — це може коштувати від 100 до 500 € за документ.

7. Не вважайте, що «офшор» означає «заблоковано». Багато міжнародних структур управління статками (трасти, холдингові компанії, сімейні офіси) є цілком легітимними. Ключовим є повна прозорість з notaire щодо ланцюжка кінцевих бенефіціарних власників.